Info / Průvodce
Koupě pozemku krok za krokem: rezervace, úschova a vklad
Pozemek koupíte v pěti krocích — a největší chyby se dělají v těch, které vypadají jako formalita.
Kdy platit, komu a kdy se stanete vlastníkem.
AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 10/2026
Pět kroků od rezervace po vlastnictví
| Krok | Co se děje |
|---|
| 1. Rezervace | Rezervační smlouva a poplatek, pozemek se pro vás drží |
| 2. Kupní smlouva | Písemná smlouva, podpisy obou stran |
| 3. Úschova | Kupní cena leží u třetí strany, ne u prodávajícího |
| 4. Návrh na vklad | Katastr zapisuje nového vlastníka |
| 5. Uvolnění peněz | Po vkladu dostane prodávající cenu |
Tenhle průvodce je o procesu a penězích. Co všechno prověřit před podpisem, najdete v checklistu koupě pozemku a v průvodci jak ověřit nemovitost.
1. Rezervační smlouva: zaplatíte, ale ještě nekupujete
Rezervace se hodí, když kupní smlouvu ještě nelze podepsat — třeba čekáte na schválení hypotéky. Prodávající se zaváže, že pozemek mezitím nenabídne jinému, a vy zaplatíte rezervační poplatek. Ten se obvykle při koupi započítá do kupní ceny.
- Poplatek je nejbezpečnější platit do úschovy (advokát, notář nebo banka), ne rovnou prodávajícímu.
- Smlouva má jasně říkat, kdy a za jakých podmínek se poplatek vrací — například když vám banka hypotéku neschválí nebo se v listu vlastnictví objeví problém.
- Když se prodej uskuteční přes kancelář, bývá smlouva trojstranná.
Rezervační poplatek se nemusí vracet. Dokud není ve smlouvě napsané, kdy ho dostanete zpět, může propadnout — i když za nic nemůžete.
2. Kupní smlouva
Převod pozemku musí být písemný. Smlouva přesně určuje pozemek (parcelní číslo, katastrální území, výměra), cenu a způsob platby. Pro zápis do katastru se podpisy obvykle úředně ověřují. Nechte si ji projít advokátem — hlavně pokud jde o podíl, věcná břemena nebo půdu ze ZPF.
3. Úschova kupní ceny
Peníze se neposílají prodávajícímu předem. Kupní cena jde do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a uvolní se až po splnění podmínek — typicky když je v katastru zapsáno, že jste vlastník a na pozemku nejsou nechtěná zatížení. Odměnu za úschovu si smluvně dohodnete; liší se podle toho, kdo ji vede.
Kupujete s hypotékou? Banka obvykle posílá peníze přímo do úschovy a zapisuje si zástavní právo k pozemku.
4. Návrh na vklad do katastru
Vlastníkem se stáváte až vkladem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy. Návrh se podává na příslušné katastrální pracoviště.
- Poplatek: správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč.
- Lhůta: katastr povolí vklad nejdřív po ochranné lhůtě 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Celé řízení trvá orientačně 20 až 30 dnů.
- Právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni, kdy návrh došel katastru.
5. Co to celé stojí
- Daň z nabytí nemovitých věcí už neplatíte. Byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.
- Poplatek za vklad (2 000 Kč), ověření podpisů, odměna za úschovu.
- Případně provize realitní kanceláře a odhad pro banku.
Konkrétní částky u služeb advokáta, notáře a banky se liší — vyžádejte si je předem písemně.
Co si pohlídat
- Rezervační smlouvu nepodepisujte dřív, než jste zkontrolovali list vlastnictví.
- Peníze nikdy rovnou prodávajícímu — vždy do úschovy.
- Po vkladu si stáhněte nový list vlastnictví a zkontrolujte, že jste zapsaní správně.
- Dohodněte, kdo platí případné odvody ze ZPF, geometrický plán nebo přípojky.
Jak to zjistíte v AtlasVeri
AtlasVeri ukáže parcelu, její druh a rizika lokality — věcná břemena, záplavy, územní plán, přístup k cestě — ještě před tím, než složíte rezervaci. Vlastníky a právní stav ale najdete v listu vlastnictví z katastru.