Info / Průvodce
Nájemní výnos: jak spočítat, jestli se koupě vyplatí
Realitní inzerát vám ukáže cenu bytu a odhadovaný nájem — výnos, který si z toho spočítáte sami, ale skoro nikdy nezahrnuje skutečné náklady. Rozdíl mezi hrubým číslem z hlavy a čistým výnosem po nákladech bývá o polovinu i víc.
AtlasVeri · metodika výpočtu nájemního výnosu
Hrubý výnos
Hrubý nájemní výnos je nejjednodušší a nejrychlejší odhad, ale taky nejméně přesný:
Vzorec
Hrubý výnos (%) = roční nájem ÷ kupní cena × 100
Byt za 5 000 000 Kč s nájmem 17 000 Kč/měsíc (204 000 Kč/rok) = 204 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 4,08 %.
Hrubý výnos nepočítá s žádnými náklady — je to číslo, které se objevuje v realitních inzerátech a srovnávačích, protože se počítá z dvou čísel, co má inzerent po ruce. Pro první orientační srovnání víc nemovitostí mezi sebou stačí, pro rozhodnutí o koupi ne.
Čistý výnos
Čistý nájemní výnos odečítá od ročního nájmu skutečné provozní náklady vlastníka:
- Příspěvek do fondu oprav a služby SVJ
- Daň z nemovitých věcí
- Pojištění nemovitosti
- Předpokládaná neobsazenost (i dobrý nájemní byt bývá pár týdnů do roka mezi nájemníky prázdný)
- Údržba a drobné opravy nad rámec fondu oprav
- Případně úroky z hypotéky, pokud je koupě financovaná úvěrem
Vzorec
Čistý výnos (%) = (roční nájem − roční náklady) ÷ kupní cena × 100
Jaké hodnoty jsou v Česku reálné
Hrubý výnos se v Praze u bytů pohybuje zhruba kolem 3–4,5 % — vysoké kupní ceny ho tlačí dolů. V regionálních městech mimo Prahu bývá hrubý výnos vyšší, typicky 5–7 %, protože poměr ceny nemovitosti k nájmu je příznivější. Po odečtení nákladů (fond oprav, daň, pojištění, neobsazenost) čistý výnos obvykle klesne na 2–4 % — bez ohledu na to, jestli šlo o Prahu, nebo region.
Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem bývá 1–2 procentní body — u bytu s hrubým výnosem 5 % tak čistý výnos reálně vychází kolem 3 %.
Co výnos nezohledňuje
Ani čistý výnos nepočítá s růstem (nebo poklesem) ceny nemovitosti v čase — u růstového trhu může celkový výnos investice (nájem + zhodnocení) být výrazně vyšší, než co ukáže samotný nájemní výnos. Funguje to ale i naopak: v obci s klesajícími cenami nebo vylidňováním může vysoký nájemní výnos maskovat reálné riziko ztráty na hodnotě nemovitosti.
Jak na to u konkrétní adresy
AtlasVeri u obytných nemovitostí zobrazuje průměrné nájemné v dané obci i s pětistupňovým hodnocením vůči okolí — díky tomu spočítáte hrubý výnos hned u konkrétní nabídky, aniž byste museli hledat srovnatelné inzeráty ručně.