Info / Průvodce
SVJ a fond oprav: co si vyžádat před koupí bytu
Kupujete byt, ale spoluvlastníte celý dům. O střeše, výtahu i fasádě se rozhoduje společně a platí všichni.
Kolik je ve fondu oprav a co se plánuje, vám nikdo sám neřekne.
AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 10/2026
Co je SVJ
Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená k zajišťování správy domu a pozemku (občanský zákoník č. 89/2012 Sb., § 1194). Členem je každý vlastník bytu a za dluhy společenství ručí podle velikosti svého podílu na společných částech domu.
V domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž alespoň čtyři vlastní čtyři různí vlastníci, musí vlastníci společenství založit (§ 1198). V menším domě vzniká jen se souhlasem všech vlastníků (§ 1199).
Kdo rozhoduje
| Pravidlo | Jak to funguje |
|---|
| Hlasování | každý vlastník má hlasy podle svého podílu |
| Usnášeníschopnost | přítomna většina všech hlasů |
| Rozhodnutí | většina hlasů přítomných, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují víc |
Prakticky to znamená, že vlastník s velkým podílem rozhoduje za ostatní — typicky developer nebo firma, která vlastní více bytů. Zjistěte si předem, kdo v domě drží největší podíl.
Kupujete byt, ale rozhodujete o domě. Střecha, výtah nebo zateplení se platí z peněz všech vlastníků.
Za co platíte
- Příspěvek na správu domu — vlastník přispívá v poměru ke svému podílu na společných částech, pokud prohlášení neurčuje jinak (§ 1180). Výši příspěvku, včetně části do fondu oprav, stanoví shromáždění vlastníků.
- Zálohy na služby — voda, teplo, výtah, úklid (§ 1181). Po skončení roku se vyúčtují.
- Splátky úvěru — pokud SVJ čerpalo úvěr (zateplení, výtah), splácejí ho všichni vlastníci.
Dluhy se převádějí s bytem
Podle § 1186 občanského zákoníku dluhy prodávajícího na příspěvcích na správu domu a zálohách na služby přecházejí s jednotkou na kupujícího, který o nich věděl nebo mohl vědět. Prodávající dál ručí, ale vymáhat po něm peníze je zdlouhavé.
Vyžádejte si potvrzení o bezdlužnosti. Od SVJ nebo správce domu, nejlépe před podpisem smlouvy.
Co si vyžádat
| Dokument | Co z něj zjistíte |
|---|
| Prohlášení vlastníka | velikost podílů na společných částech, půdorysy (§ 1166) |
| Stanovy SVJ | jak se hlasuje a kdo SVJ zastupuje |
| Zápisy z posledních shromáždění | plánované opravy, úvěry, spory |
| Stav fondu oprav a hospodaření | jestli je z čeho opravovat |
| Předpis měsíčních plateb | kolik skutečně platíte |
| Potvrzení o bezdlužnosti | že nepřebíráte cizí dluh |
| Úvěry a zástavy domu | kolik SVJ splácí a do kdy |
| Revizní zprávy | výtah, plyn, elektřina, hromosvod |
| Průkaz energetické náročnosti | energetická náročnost budovy |
Na co si dát pozor
- Téměř prázdný fond oprav a velká oprava na obzoru — dorovnání pak zaplatíte vy.
- Úvěr SVJ s dlouhou dobou splácení — zvyšuje měsíční platby všech.
- Nedořešené spory s vlastníky, dodavateli nebo správcem — vyplývají ze zápisů.
- Nesvolávaná shromáždění — o domě se pak často nerozhoduje včas.
- Jeden vlastník s většinou hlasů — rozhodne za ostatní.
Co zjistíte v AtlasVeri
Data SVJ (fond oprav, dluhy, zápisy) AtlasVeri nevede, ta máte jen od prodávajícího a od SVJ. Ukáže ale okolí domu — hluk, záplavy, radon, plánované stavby, vybavenost — a technické údaje o budově. Doplní tak to, co od SVJ nedostanete. Souhrn najdete v článku Koupě bytu: co prověřit.