Info / Průvodce
Koupě bytu: co prověřit, než podepíšete smlouvu
Byt není jen čtyři stěny. Kupujete podíl na domu, sousedy a konkrétní okolí.
Lokalitu a dům zjistíte z dat předem, papíry si vyžádáte od prodávajícího a v katastru.
AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 10/2026
Tři vrstvy, které se prověřují
| Vrstva | Co ověřujete | Kde to zjistíte |
|---|
| Lokalita | hluk, záplavy, radon, kriminalita, vybavenost, plánované stavby | AtlasVeri |
| Dům | technický stav, opravy, SVJ, fond oprav, energetika | prodávající, SVJ |
| Byt a papíry | vlastnictví, zástavy, břemena, dluhy, nájemníci | list vlastnictví, smlouvy |
1. Lokalita — to zjistíte z dat
Byt můžete předělat, ulici před domem ne. Proto začněte okolím.
Dům i byt se dají opravit. Okolí ne. Hluk, záplavy a plánovaná výstavba se po koupi nezmění.
2. Dům — co se platí a co se opravuje
V bytě platíte nejen za svůj byt, ale i za střechu, fasádu, výtah a rozvody. Ptejte se, kdy se naposledy opravovalo a co se plánuje. Odpověď najdete v zápisech ze shromáždění SVJ a ve stavu fondu oprav — viz SVJ a fond oprav. Některé technické údaje o domu (připojení na sítě, vytápění) vede i katastr, viz technický stav domu.
Průkaz energetické náročnosti
Při prodeji budovy nebo její ucelené části (typicky bytové jednotky) má podle zákona o hospodaření energií (č. 406/2000 Sb., § 7a) vlastník, společenství vlastníků nebo správce opatřit průkaz energetické náročnosti. Průkaz musíte dostat k nahlédnutí před uzavřením smlouvy a předat vám ho musí nejpozději při podpisu. Platí 10 let. Výjimky mají například památky a budovy pod 50 m².
3. Byt a papíry
| Co | Kde | Na co dát pozor |
|---|
| Vlastník, jednotka a podíl na společných částech | list vlastnictví, oddíly A a B | shoda s prodávajícím |
| Zástavní práva, věcná břemena, exekuce | list vlastnictví, oddíl C | zástava se řeší při koupi, břemeno zůstává |
| Skutečný stav a půdorys | prohlášení vlastníka, prohlídka | přestavby, sklep, lodžie, vestavba |
| Dluhy vůči SVJ | potvrzení od SVJ nebo správce | mohou přejít na vás |
| Nájemník nebo obydlený byt | nájemní smlouva | nájem zůstává v platnosti |
Dluhy a nájem přecházejí s bytem
Dluhy prodávajícího na příspěvcích na správu domu a zálohách na služby se podle občanského zákoníku (§ 1186) převádějí s jednotkou na kupujícího, který o nich věděl nebo mohl vědět. Prodávající dál ručí, ale vyplatí se vyžádat potvrzení o bezdlužnosti od SVJ nebo správce. Je-li byt pronajatý, vstupuje kupující do nájmu (§ 2221) a u bytu, ve kterém nájemce bydlí, ho nemůže vypovědět jen proto, že byt koupil (§ 2224).
Kolik zaplatíte navíc
- Vklad do katastru — správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč. Kdo ho platí, se obvykle sjedná ve smlouvě.
- Úschova kupní ceny — odměna se dohodne smluvně. Postup je podobný jako u pozemku, viz koupě krok za krokem.
- Daň z nabytí nemovitých věcí — byla zrušena (zákon č. 340/2020 Sb.), kupující ji neplatí.
- Právní služby — advokát nebo realitní právník projde smlouvu.
Co udělat před podpisem
- Prověřte okolí (hluk, záplavy, radon, plánované stavby) v AtlasVeri.
- Stáhněte aktuální list vlastnictví a projděte oddíl C.
- Vyžádejte si od SVJ stav fondu oprav, zápisy ze shromáždění a potvrzení o bezdlužnosti.
- Vyžádejte si průkaz energetické náročnosti.
- Porovnejte půdorys s realitou při prohlídce.
- Zjistěte, jestli je byt obydlený nebo pronajatý.
- Smlouvu nechte projít advokátem.
Jak to zjistíte v AtlasVeri
Zadejte adresu domu. AtlasVeri ukáže budovu a její okolí — hluk, záplavy, radon, plánované stavby, vybavenost, kriminalitu, ceny a nájemné. Samotný byt, SVJ a dluhy v něm ale nezjistíte. Ty najdete v listu vlastnictví z katastru a u SVJ.