Info / Průvodce

Novostavba od developera: rezervace, smlouva a převzetí bytu

Nový byt lze koupit ještě před dokončením domu.
Co ověřit u developera, kam posílat peníze a na co dát pozor při převzetí.

AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 10/2026

Co koupě obnáší

Kupní smlouvu nechte zkontrolovat advokátem.

Rezervace

Rezervační smlouva je nepojmenovaná smlouva, jejíž obsah zákon nestanoví. Záleží tedy na tom, co v ní stojí.

• Rezervační smlouva blokuje vybraný byt na určitou dobu a poplatek se později započítává do kupní ceny.
• Poplatek má být vratný, pokud developer nesplní své povinnosti.
• Co když banka neschválí hypotéku? Pokud to smlouva výslovně neřeší, můžete o poplatek přijít.
• Nejvhodnější je platit na účet advokátní úschovy.

Kdo je developer

• Obchodní rejstřík — jak dlouho firma působí a jestli nemá dluhy.
• Insolvenční rejstřík a reference předchozích klientů.
• Stavební povolení a projektová dokumentace.
• List vlastnictví pozemku — jestli na něm nejsou zástavní práva banky, která projekt financuje.
• Bezpečnější je, když má developer bankovní financování. Staví-li jen z peněz klientů, roste riziko nedokončení.

Platby a úschova

Peníze lze uložit u nezávislé osoby — v advokátní nebo notářské úschově. Developer je získá až po splnění dohodnutých podmínek, což je bezpečnější než přímá platba. Proces popisuje koupě pozemku krok za krokem — u bytu platí stejné zásady.

Převzetí bytu

• Při převzetí přizvěte odborníka, například stavebního technika, který odhalí skryté nedostatky.
• Developer je povinen vady odstranit v přiměřené lhůtě.
• Vadu, kterou jste mohli zjistit při prohlídce, oznamte hned — jinak můžete o nároky přijít (občanský zákoník č. 89/2012 Sb., § 2112).
• U skryté vady stavby pevně spojené se zemí zanikne nárok, pokud ji nevytknete do pěti let od nabytí a prodávající to namítne (§ 2129 odst. 2).
• Jste-li spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody, předpokládá se, že existovala už tehdy (§ 2129 odst. 3).
• Dvouletá záruka jako u spotřebního zboží se na byt nevztahuje. Záruku za jakost lze sjednat smluvně (§ 2113), její délku proto hledejte v kupní smlouvě.

Okolí nové čtvrti

Zeptejte se, co je zaručeno smlouvou a co je jen vizualizace: další etapy developera, školka, obchody, parkování, doprava. Ověřte územní plán a hluk z okolních komunikací.

Zákon uvádíme ve znění k říjnu 2026.

Co zjistíte v AtlasVeri

AtlasVeri ukáže hlukovou zátěž u domů, záplavová území, plánovanou výstavbu dálnic a metra D, územní plán u obcí s plánem a vybavenost obce. Smlouvu s developerem ani jeho finanční stav nehodnotí. Souhrn viz koupě bytu: co prověřit.