Info / Průvodce
Koupě bytového domu: na co si dát pozor
Kupujete celý dům s byty, a s nimi nájemníky, smlouvy a opravy.
Výnos plyne z nájemného, ale hodnotu domu rozhoduje jeho stav.
AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 10/2026
Dvě různé koupě
Dům v jednom vlastnictví
Kupujete budovu a pozemek. Byty nejsou samostatně vlastnické, typicky jsou nájemní. Vy jste pronajímatel všech.
Dům rozdělený na jednotky
Existuje prohlášení vlastníka a jednotky se prodávají zvlášť. Kupujete jednu, několik nebo všechny. Vznikne SVJ (viz SVJ a fond oprav).
Kdo vlastní všechny jednotky, může společenství vlastníků založit sám (§ 1200 občanského zákoníku). Než se rozhodnete, ujasněte si, kterou z obou variant vám prodávající nabízí.
Nájemní smlouvy jdou s domem
Kupujete i nájemníky. Nový vlastník vstupuje do nájmu (§ 2221) a u bytu, ve kterém nájemce bydlí, ho nemůže vypovědět jen proto, že dům koupil (§ 2224).
- Vyžádejte si všechny nájemní smlouvy a přehled nájemného (kdo, za kolik, na jak dlouho).
- Porovnejte smlouvy se skutečnou obsazeností — prázdné byty a neplatiči snižují výnos.
- Ujasněte si předem, jak se předají složené jistoty (kauce) a předplacené nájemné, ať se po prodeji nevede spor.
- Nájemné porovnejte s trhem — viz nájemné v Česku.
Co zkontrolovat
| Oblast | Proč | Kde zjistit |
|---|
| List vlastnictví, oddíl C | zástavy, břemena, exekuce | katastr |
| Technický stav | střecha, rozvody, stoupačky, výtah | prohlídka, posudek |
| Revizní zprávy | plyn, elektřina, hromosvod, výtah | prodávající |
| Povolení a skutečný stav | vestavby, změny užívání bez povolení | stavební úřad |
| Nájemní smlouvy | příjem, doba trvání, jistoty | prodávající |
| Energetika | povinný průkaz při prodeji | prodávající |
| Lokalita | hluk, záplavy, kriminalita, vybavenost | AtlasVeri |
Technický stav stojí peníze
U bytového domu je technický stav největší skrytá položka. Střecha, rozvody, výtah nebo zateplení mohou znamenat velké částky, které se do výnosu nepromítnou hned. Nechte si dům projít stavebním technikem a vyžádejte si revizní zprávy. Část technických údajů eviduje i katastr — viz technický stav domu.
Energetický průkaz
Při prodeji budovy musí mít vlastník podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb. průkaz energetické náročnosti, předložit ho kupujícímu před uzavřením smlouvy a předat nejpozději při podpisu. Platí 10 let. Výjimky mají například památky nebo budovy postavené před rokem 1947 (po písemné dohodě stran).
Výnos počítejte čistě
Hrubý výnos z inzerátu neříká, kolik vám zbude. Odečtěte údržbu, opravy, prázdné byty, správu a daně. Postup najdete v článku nájemní výnos.
Poplatky a financování
- Vklad do katastru — správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč.
- Daň z nabytí nemovitých věcí — byla zrušena (zákon č. 340/2020 Sb.).
- DPH a daně z příjmů — u prodeje celého domu a u pronájmu je vhodné poradit se s daňovým poradcem.
- Hypotéka — banky u bytových domů řeší stav domu a nájemní příjmy. Ověřte podmínky předem.
Co udělat před koupí
- Stáhněte list vlastnictví a projděte oddíl C.
- Vyžádejte si nájemní smlouvy a přehled příjmů i nákladů za poslední roky.
- Nechte dům projít stavebním technikem.
- Ověřte povolení a skutečný stav u stavebního úřadu.
- Prověřte okolí (hluk, záplavy, radon, plánované stavby) v AtlasVeri.
- Smlouvu nechte projít advokátem.
Jak to zjistíte v AtlasVeri
Zadejte adresu domu. AtlasVeri ukáže budovu, její okolí, rizika lokality (hluk, záplavy, radon, plánované stavby), vybavenost, ceny a nájemné v okolí. Nájemní smlouvy, technický stav konkrétního domu ani zástavy v něm ale nezjistíte. Ty najdete v listu vlastnictví a u prodávajícího.