Info / Průvodce

Dům v Jihomoravském kraji: jak vybrat lokalitu, ve které neuděláte chybu

Jihomoravský kraj je Brno s okolím, vinařská jižní Morava, Podluží a Slovácko i kopce Drahanské vrchoviny. „Jižní Morava“ ale není jedno místo.
V jednom kraji najdete mezi obcemi nad 500 obyvatel jak obec s průměrným věkem 35,3 let, tak obec s 48,4, rodinné domy za 42 203 i za 58 639 korun za metr čtvereční (bez Brna) a obce bez dluhu vedle obcí, které dluží víc, než činí jejich roční příjmy.
Průvodce vás provede výběrem krok za krokem.

AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 11/2026

Pro koho tenhle průvodce je

Pro rodiny, které zvažují koupi nebo stavbu rodinného domu v Jihomoravském kraji. Řešíme lokalitu: kterou část kraje, jak velkou obec a čeho si na ní všimnout, než začnete prohlížet konkrétní domy. Dům a pozemek (hranice, břemena, přípojky, technický stav) prověříte podle navazujících průvodců, na které odkazujeme. Čísla pocházejí z veřejných registrů, u každé tabulky uvádíme zdroj. Stejnou strukturu má průvodce pro Střední Čechy.

Pět zjištění, která stojí za zapamatování

1. Škola a školka mizí s odstupem od Brna. Školku nemá 13 % obcí do 20 km od Brna a 35 až 38 % obcí dál, základní školu 33 % proti 53 až 54 %.
2. Cena domu se hodně liší podle okresu. Dům v okrese Brno-venkov stojí v průměru 58 639 Kč/m², v okrese Hodonín 42 203, v samotném Brně 88 459.
3. Záplavy se týkají obcí v celém kraji. Střed obce v záplavovém území má 6 ze 70 hodnocených obcí okresů Hodonín a Břeclav (9 %), v okrese Brno-venkov 7 z 69 (10 %).
4. Většina obcí dluh nemá, pár jich dluží víc, než za rok vybere. Ze 200 obcí s 1 000 a víc obyvateli má 13 dluh nad 60 % ročních příjmů a 87 žádný.
5. Vysoký radon tu skoro není, střední ano. Radonový index 3 má střed jen u 3 z 673 obcí, index 2 (48 z 200 obcí s 1 000+ obyvateli) se soustřeďuje v okresech Brno-venkov (26), Blansko (12) a Znojmo (9).

Kraj, který není jedno místo: tři pásma od Brna

Než začnete řešit okres, řekněte si, jak daleko od Brna chcete bydlet. Rozdělili jsme všech 673 obcí podle vzdušné čáry od náměstí Svobody ke středu obce. Hranice 20 a 40 km jsme zvolili pro přehlednost, nejde o úřední členění.

Zdroj: ČSÚ (sčítání lidu 2021, věk a podíl dětí k 1. 1. 2026), rejstřík škol a školských zařízení (MŠMT, stav 6. 11. 2026), vlastní výpočet AtlasVeri. Věk a podíl dětí jsou vážené počtem obyvatel, v prvním pásmu je i samotné Brno. „Bez školky“ a „bez ZŠ“ znamená, že v obci podle rejstříku nesídlí žádná škola ani její pracoviště. Poslední sloupec je podíl domů dokončených v letech 2011 až 2021.

Ve vnějších pásmech je mnohem víc obcí bez školky (35 a 38 % proti 13 % u Brna) i bez základní školy a nové zástavby ubývá (11 % domů z let 2011 až 2021 do 20 km, 8 % za hranicí 40 km). Prostřední a vnější pásmo se přitom v podílu obcí bez školky skoro neliší, rozdíl je hlavně mezi zázemím Brna a zbytkem kraje. Vzdušná čára není doba cesty: obec 20 km od Brna bez dobrého spojení může být dál než obec 35 km na železnici. Čas do práce zkoušejte ve všední ráno, ne na mapě.

Okres, nebo Brno?

Nejčastější první otázka. Kraj má sedm okresů a vlastní okres tvoří jen samotné Brno. Okresy jsme podle polohy rozdělili na čtyři části: Brno a zázemí (Brno-město, Brno-venkov), sever a východ (Blansko, Vyškov), jihovýchod (Hodonín, Břeclav) a jih (Znojmo).

Ceny: ČSÚ, Ceny nemovitostí 2023–2025, průměrná kupní cena rodinného domu za m² obytné plochy podle dat katastru (ČÚZK). Meziroční změna vychází z průměru za jeden rok a u okresů s menším počtem převodů (za tři roky od 187 ve Vyškovsku po 428 v Brně-venkově) kolísá, berte ji jako směr. Nezaměstnanost: podíl nezaměstnaných osob, MPSV, 09/2026. Kriminalita: trestné činy na 1 000 obyvatel, Policie ČR, medián okresů ČR 10,8. Skóre obcí: průměrné hodnocení AtlasVeri obcí s 1 000 a víc obyvateli, počet obcí je v každém okrese jiný (v Brně-městě je to jen Brno).

Brno a zázemí

• Brno-město je s 88 459 Kč/m² nejdražší okres, ale má i nejvyšší kriminalitu v kraji (18,3 případu na 1 000 obyvatel, medián okresů ČR je 10,8) a nezaměstnanost 6,2 %.
• Okres Brno-venkov je s 58 639 Kč/m² nejdražší mimo Brno a má nejnižší průměrný věk v kraji (42,0 let), nezaměstnanost 4,1 % a kriminalitu 9,1.
• Okres zahrnuje obce od 6 do 35 km od Brna. Čísla za okres berte jako orientaci, ne jako cenu domu v konkrétní obci.

Mimo zázemí jsou rozdíly mezi okresy výrazné

• Sever a východ. Blansko (49 333 Kč/m²) a Vyškov (51 062) mají nezaměstnanost 4,4 % a 4,1 % a kriminalitu pod mediánem okresů ČR (7,6 a 8,1).
• Jihovýchod. Hodonínsko je nejlevnější okres kraje (42 203 Kč/m²) a má nejvyšší nezaměstnanost v kraji (6,7 %). Břeclavsko stojí 46 871 Kč/m² při nezaměstnanosti 4,6 %. V obou okresech má střed obce v záplavovém území 4 z 35 a 2 z 35 hodnocených obcí.
• Jih. Znojmo má kriminalitu 12,6 (nad mediánem okresů ČR), nezaměstnanost 6,4 % a nejnižší průměrné hodnocení obcí v kraji (59 bodů ze 100). Dům tu přesto stojí 52 348 Kč/m², víc než na Vyškovsku a Břeclavsku. ČSÚ u něj ukazuje největší meziroční růst v kraji (+20,3 %), takové skoky ale rok od roku kolísají.

Velké město, nebo vesnice?

Druhá rozhodující otázka. Nejdřív peníze: ČSÚ uvádí průměrné ceny domů i podle velikosti obce.

Průměrná kupní cena rodinného domu v Kč za m² obytné plochy, průměr let 2023–2025. Zdroj: ČSÚ, Ceny nemovitostí. „–“ = ČSÚ pro málo údajů cenu neuvádí. * = ČSÚ upozorňuje na malý počet údajů. Kategorie 50 000 a víc obyvatel je v kraji jediná obec (Brno).

Jak číst tabulku. Cena je odhad ceny samotného domu (bez pozemku), který ČSÚ odvozuje z celkové kupní ceny nemovitosti, a je to jednoduchý průměr. Zahrnuje jen kupní smlouvy, ne dary nebo dražby. Je to proto vodítko, ne ceník: konkrétní dům může stát výrazně jinak.

• Město je dražší než vesnice. Ve všech okresech, kde ČSÚ cenu měst s 10 až 50 tisíci obyvateli uvádí, stojí dům v takovém městě o 6 až 30 % víc než ve vesnici do 2 000 obyvatel (Blansko 30 %, Hodonín 22 %, Břeclav 20 %, Znojmo 20 %, Vyškov 6 %). Ve městech máte zároveň na místě školku, základní školu, poštu i lékárnu (viz tabulka níže).
• Blízko Brna zdražuje i vesnice. Vesnice do 2 000 obyvatel v okrese Brno-venkov stojí 50 418 Kč/m², tedy víc než město s 10 až 50 tisíci obyvateli v okresech Hodonín (45 893) a Vyškov (49 327). Pro města od 10 000 obyvatel v okrese ČSÚ cenu uvádí s upozorněním na malý počet údajů (58 986 Kč/m²*).

A co ta vesnice nabízí? V kraji máme pro každou obec spočítané, co má na svém území.

Podíl obcí, které mají zařízení na svém území. Školky a základní školy: rejstřík škol (MŠMT, včetně odloučených pracovišť), pošty a lékárny: OpenStreetMap, vlastní výpočet AtlasVeri. Velikost podle sčítání 2021. * Nemá školku, poštu ani lékárnu.

Vzorec je jasný: školku má většina obcí od 500 obyvatel (96 %), základní školu většina obcí od 500 (68 %), lékárnu až obce od dvou tisíc (76 %). Celkem 208 obcí kraje nemá školku, poštu ani lékárnu. Chybět neznamená nedostupné, rozhoduje vzdálenost a spoj. Jak to zjistit, popisuje přehled Školka, pošta, lékárna: co najdete v obci.

Největší a nejmenší obce

Obcí s 10 000 a víc obyvateli je v kraji 10, žije v nich 565 629 lidí (47 % kraje). Deset největších:

Obyvatelé: sčítání 2021. Vzdálenost: vzdušnou čarou od náměstí Svobody v Brně ke středu obce. Skóre: hodnocení lokality AtlasVeri (0–100). Dluh: dluh obce ke konci roku 2024 vůči jejím příjmům za rok 2024, MONITOR Státní pokladny.

Každá z 25 obcí s 5 000 a víc obyvateli má na svém území školku, základní školu, poštu i lékárnu. Na opačném konci je 302 obcí do 500 obyvatel a nejmenší z nich, Zblovice v okrese Znojmo, má 35 obyvatel. V obcích do 200 obyvatel (je jich 112) nemá školku, poštu ani lékárnu 96 %, takže pro děti i nákupy budete dojíždět. Mezi tím jsou obce s 1 000 až 5 000 obyvateli: školku má 100 % z nich, základní školu 95 až 100 %. Konkrétní obce najdete v žebříčku obcí kraje.

Zadlužená obec, nebo bez dluhu?

Dluh obce dřív nebo později pocítí obyvatelé: na opravách silnic, investicích do školy nebo na místních poplatcích. Kraj je v tom rozdělený.

• 358 z 672 obcí s dostupnými daty (53 %) nemá žádný dluh, 59 obcí (9 %) dluží víc než 60 % ročních příjmů.
• Mezi 200 obcemi s 1 000 a víc obyvateli je bez dluhu 87 (44 %) a 13 má dluh nad 60 % příjmů.

Obce s 1 000 a víc obyvateli s nejvyšším poměrem dluhu k příjmům. Dluh obce ke konci roku 2024 (úvěry, dluhopisy a návratné výpomoci) k příjmům za rok 2024; zdroj: MONITOR Státní pokladny (Ministerstvo financí). Nejde o zákonný test, který pracuje s průměrem příjmů za čtyři roky. Obyvatelé: ČSÚ, 1. 1. 2026.

Dluh není automaticky špatně. Podle zákona č. 23/2017 Sb. musí obec, jejíž dluh přesáhne 60 % průměru příjmů za poslední čtyři roky, dluh následující rok snižovat. Samotné číslo ale nevypoví, na co peníze šly. Obec, která si půjčila na kanalizaci a školu, je v jiné situaci než obec, která dlouhodobě utrácí víc, než vybere. Proto se zeptejte na tři věci: na co dluh šel, jaké je saldo obce za poslední tři roky a jak se vyvíjí. AtlasVeri ukáže saldo i dluh na stránce obce a v panelu u adresy. Víc v průvodci Zadlužená obec a v žebříčku zadlužených obcí.

Nejlépe a nejhůře hodnocené obce

AtlasVeri hodnotí lokalitu u středu obce na stupnici 0 až 100 podle dostupnosti, vybavenosti, bezpečnosti, přírody, ekonomiky a infrastruktury, doplněné o hospodaření a demografii obce. Pro Jihomoravský kraj je to 200 největších obcí (od asi 1 000 obyvatel), jejich průměr je 67 bodů. Celý žebříček je na stránce kraje. Dva podrobnější žebříčky podle témat: obce pro rodinu a ekonomika obcí.

Nejvýš hodnocené (79 a víc bodů)

Nejníž hodnocené (56 a méně bodů)

Zdroj: stránky hodnocení obcí AtlasVeri, stav 11/2026. U kriminality se hodnotí okres, ne obec. Zlomky jsou body dané oblasti z jejího maxima (dostupnost 26, vybavenost 20, bezpečnost 19, příroda 15, ekonomika 15, infrastruktura 5). Obyvatelé: sčítání 2021.

Co z žebříčku vyčíst a co ne. Nahoře jsou města a obce s dobrou vybaveností a dostupností (Blansko, Šlapanice, Ivančice, Mikulov, Boskovice, Tišnov). Dole je 5 z 12 obcí se středem v záplavovém území. Dolních 12 obcí leží převážně v okresech Hodonín (6), Znojmo (4), Břeclav (2). Skóre platí pro střed obce, ne pro váš dům. Obec s 45 body může mít ulici, která je výborná, a obec s 80 body ulici u rušné silnice. Berte žebříček jako seznam, kde začít a kde se zeptat podrobněji.

Rodina: školka, škola a rychle rostoucí obce

Kupujete dům s dětmi? Pak je obec víc než adresa: je to školka, škola a místo pro vaše dítě. Školku v rejstříku škol má všech 200 obcí kraje s 1 000 a víc obyvateli, základní školu nemá 8 z nich (4 %). Zvlášť se vyplatí podívat, jak rychle obec roste. Z 370 obcí s 500 a víc obyvateli jsme je rozdělili na třetiny podle podílu domů dokončených v letech 2011 až 2021:

Obce s 500 a víc obyvateli. Zdroj: ČSÚ (sčítání 2021, děti k 1. 1. 2026), rejstřík škol (MŠMT), MONITOR Státní pokladny, vlastní výpočet AtlasVeri.

Nejrychleji rostoucí třetina leží blíž Brnu (medián 22 km proti 39 km), je mladší (17 % dětí proti 14 %) a častěji nemá základní školu (27 % obcí proti 10 %) ani školku (4 % proti 1 %). Krajním příkladem je Hajany v okrese Brno-venkov: 52 % domů je z let 2011 až 2021, děti tvoří 24 % obyvatel (kraj 16 %) a podle rejstříku škol tu není ani školka, ani základní škola.

Nejmladší obce kraje s alespoň 500 obyvateli jsou (Holubice 35,3 let, Malešovice 36,5, Syrovice 37,2), nejstarší (Blatnice pod Svatým Antonínkem 48,4, Vranov nad Dyjí 47,7, Šebetov 47,2) (průměrný věk v letech). Celorepublikový žebříček je v přehledu Nejmladší a nejstarší obce Česka.

Co s tím. Nejde o varování před rychle rostoucími obcemi, jen o otázky, které si před koupí položte:

• Do které základní školy budou děti chodit (spádový obvod) a jak se tam dostanou?
• Jaká je kapacita školky a jak probíhají zápisy: berou děti z obce přednostně?
• Co obec staví nebo plánuje a z čeho to platí? Školu často financuje dluh, proto se podívejte i do hospodaření.
• Kolik dalších domů se v obci má stavět? Odpověď najdete v územním plánu.

Co se staví a plánuje

Nová dálnice může obec odlehčit od průjezdu, ale zvýšit hluk u pozemků blíž k nové trase. Uvádíme jen stavbu, u které jsme termíny ověřili v aktuálních zdrojích (stav listopad 2026):

Zdroje: Břeclavský deník, 1. 5. 2026 a 7. 5. 2026. Termíny dálnic se opakovaně posouvají, závazné údaje poskytuje ŘSD. Další stavby v kraji (například D55 u Hodonína a Břeclavi, úpravy silnice I/43 u Kuřimi nebo přestavby v Brně) jsme sem nezahrnuli, protože jsme jejich aktuální termíny nepotvrdili z čerstvého zdroje.

Přehled dálnic a železnic ve výstavbě a přípravě ukazuje mapa AtlasVeri a popisuje průvodce Plánovaná výstavba. Dvě rady ke stavbám:

• Stavba „v přípravě“ znamená nejistotu, ne klid. Zeptejte se, kolik let už příprava trvá a jestli je trasa pravomocně povolená.
• Podívejte se i na to, co se nestaví dálnicí. Zastavitelné plochy v sousedství (pole, které bude za pět let ulicí domů) najdete jen v územním plánu obce. AtlasVeri zobrazuje data územního plánu zatím jen u části obcí kraje, u ostatních plán najdete na úřadě obce nebo v geoportálu kraje. Víc v průvodci Územní plán.

Sedm chyb, kterým se v Jihomoravském kraji vyhnout

1. Měřit kilometry místo minut. Cestu do práce zkuste ve všední ráno a odpoledne a spoje si ověřte v jízdním řádu integrovaného dopravního systému (IDS JMK). Víc k návštěvám v průvodci Čtyři návštěvy před koupí.
2. Vybírat podle okresu místo podle obce. Okres Brno-venkov zahrnuje obce 6 až 35 km od Brna. Čísla za okres berte jako orientaci, ne jako cenu domu v obci.
3. Neověřit školu a školku. Zvlášť v rychle rostoucích obcích a ve vnějších pásmech kraje, kde chybí základní škola u 53 až 54 % obcí. Ptejte se na spádovou školu, kapacitu a zápisy.
4. Vynechat radon, protože „vysoký tu není“. Radonový index 3 tu má střed jen u 3 obcí, ale index 2 (střední) u 48 obcí z 200 s 1 000+ obyvateli, hlavně v okresech Brno-venkov, Blansko a Znojmo. Dům změřte a u novostavby je radonový průzkum pozemku povinný. Víc v průvodci Radon.
5. Spolehnout se, že „mimo záplavy“ platí pro celou obec. Označení platí pro střed obce, vaše ulice může být jinde. V okresech Hodonín a Břeclav má střed v záplavovém území 6 z 70 hodnocených obcí. Prověřte konkrétní adresu, viz Záplavové zóny.
6. Nepodívat se do hospodaření obce. Dluh, saldo za tři roky a to, na co obec půjčky vynakládá, rozhodují o poplatcích a investicích. Viz Zadlužená obec.
7. Nezjistit, co se postaví vedle. Územní plán a plánované dálnice. Viz Územní plán a Plánovaná výstavba.

Jak na to za jedno odpoledne

1. Zvolte pásmo. Rozhodněte se podle času cesty, ne podle kilometrů: do 20 km od Brna, do 40 km, nebo dál.
2. Vyberte tři až pět obcí. Projděte je podle sedmi čísel z průvodce Jak vybrat obec k bydlení.
3. Otevřete hodnocení obcí v AtlasVeri: skóre, rizika, benefity a tabulka dat. Srovnejte je vedle sebe.
4. Prověřte okolí a plány: územní plán, plánované stavby, radon, záplavy.
5. Navštivte obce ráno, večer a za deště. Pak teprve hledejte konkrétní dům.

Co dál

• Obce pro rodinu: deset nejlepších a deset nejhorších v Jihomoravském kraji.
• Peníze obce: ekonomika obcí: deset nejlepších a deset nejhorších.
• Hodnocení všech obcí kraje: Jihomoravský kraj — hodnocení obcí.
• Sedm čísel k jakékoli obci: Jak vybrat obec k bydlení.
• Stejný průvodce pro jiný kraj: Dům ve Středních Čechách, Dům v Olomouckém kraji, Dům na Vysočině, Dům v Pardubickém kraji, Dům v Královéhradeckém kraji, Dům v Plzeňském kraji, Dům v Karlovarském kraji, Dům ve Zlínském kraji, Dům v Libereckém kraji a Dům v Ústeckém kraji.