Info / Průvodce

Dům ve Zlínském kraji: jak vybrat lokalitu, ve které neuděláte chybu

Zlínský kraj je Zlín, Baťa, Haná, Slovácko, Valašsko a Beskydy. Kraj ale není jedno místo.
V jednom kraji najdete mezi obcemi nad 500 obyvatel jak obec s průměrným věkem 38,8 roku, tak obec s 47,9 roku, rodinné domy za 37 176 i za 52 106 korun za metr čtvereční, vesnice v záplavovém území i mimo ně a obce bez dluhu vedle obcí, které dluží víc, než činí jejich roční příjmy.
Průvodce vás provede výběrem krok za krokem.

AtlasVeri · Průvodce · aktualizováno 11/2026

Pro koho tenhle průvodce je

Pro rodiny, které zvažují koupi nebo stavbu rodinného domu ve Zlínském kraji. Řešíme lokalitu: kterou část kraje, jak velkou obec a čeho si na ní všimnout, než začnete prohlížet konkrétní domy. Dům a pozemek (hranice, břemena, přípojky, technický stav) prověříte podle navazujících průvodců, na které odkazujeme. Čísla pocházejí z veřejných registrů, u každé tabulky uvádíme zdroj. Stejnou strukturu mají průvodci pro Střední Čechy, Vysočinu, Pardubický, Královéhradecký, Plzeňský, Karlovarský, Jihomoravský, Moravskoslezský, Jihočeský a Olomoucký kraj.

Pět zjištění, která stojí za zapamatování

1. Školka a škola jsou mimo větší obce vzácné. Školku nemá 27 % obcí do 20 km od Zlína, 24 % obcí mezi 20 a 40 km a 0 % obcí dál. Základní školu nemá 48 %, 38 % a 0 %. Jde hlavně o malé obce: všech 110 obcí s 1 000 a víc obyvateli má školku a podle rejstříku škol i základní školu.
2. Cena domu se podle okresu liší až o 40 %. Dům v okrese Zlín stojí v průměru 52 106 Kč/m², v okrese Kroměříž 37 176 Kč/m².
3. Záplavy jsou častější než radon. Střed v záplavovém území má 24 z 110 obcí s 1 000+ obyvateli, nejvíc v okresech Vsetín (14) a Uherské Hradiště (6). Radonový index 2 ani 3 nemá střed žádná z nich (v celém kraji má index 2 jedna obec). Radon se ale mění od pozemku k pozemku, takže dům i tak změřte.
4. Dluh obcí je různý. 165 z 307 obcí s dostupnými daty (54 %) nemá žádný dluh, 15 (5 %) dluží víc než 60 % ročních příjmů.
5. Nezaměstnanost a kriminalita. Nezaměstnanost je od 3,5 % v okrese Kroměříž po 5,5 % v okrese Vsetín. Kriminalita je nejvyšší v okresech Zlín (9,9 případu na 1 000 obyvatel) a Kroměříž (9,4), nejnižší v okrese Uherské Hradiště (8,4); medián okresů ČR je 10,8. Prach není téma: v pětiletém průměru nepřekračuje roční limit EU žádná z 307 obcí.

Kraj, který není jedno místo: tři pásma od Zlína

Než začnete řešit okres, řekněte si, jak daleko od Zlína chcete bydlet. Vzdušnou čarou je to do Kroměříže 21 km, do Uherského Hradiště 23 km a do Vsetína 27 km. Rozdělili jsme všech 307 obcí podle vzdušné čáry od centra Zlína ke středu obce. Hranice 20 a 40 km jsme zvolili pro přehlednost, nejde o úřední členění.

Zdroj: ČSÚ (sčítání lidu 2021, věk a podíl dětí k 1. 1. 2026), rejstřík škol a školských zařízení (MŠMT, stav 9. 11. 2026), vlastní výpočet AtlasVeri. Věk a podíl dětí jsou vážené počtem obyvatel, v prvním pásmu je i samotný Zlín. „Bez školky“ a „bez ZŠ“ znamená, že v obci podle rejstříku nesídlí žádná škola ani její pracoviště. Poslední sloupec je podíl domů dokončených v letech 2011 až 2021. Podíl obcí bez školky ovlivňuje to, že velkou část kraje tvoří obce do 500 obyvatel.

Nová zástavba se mezi pásmy liší: do 20 km od Zlína je 10,8 % domů z let 2011 až 2021, v dalších pásmech 6,9 % a 9,5 %. Školka a základní škola chybí i v blízkém okolí, protože tam je mnoho malých obcí: do 20 km nemá školku 27 % obcí a základní školu 48 %. Vzdušná čára není doba cesty: obec 20 km od Zlína bez dobrého spojení může být dál než obec 35 km na železnici. Čas do práce zkoušejte ve všední ráno, ne na mapě.

Okres, nebo Zlín?

Nejčastější první otázka. Kraj má čtyři okresy. Okres Zlín tvoří samotné město a dalších 90 obcí. Okresy jsme podle polohy rozdělili na dvě části: Zlín a okolí (Zlín, Kroměříž, Uherské Hradiště) a východ kraje, Valašsko (Vsetín).

Ceny: ČSÚ, Ceny nemovitostí 2023–2025, průměrná kupní cena rodinného domu za m² obytné plochy podle dat katastru (ČÚZK). Meziroční změna vychází z průměru za jeden rok a u okresů s menším počtem převodů (za tři roky od 268 v okrese Kroměříž po 441 v okrese Zlín) kolísá, berte ji jako směr. Nezaměstnanost: podíl nezaměstnaných osob, MPSV, 09/2026. Kriminalita: trestné činy na 1 000 obyvatel, Policie ČR, medián okresů ČR 10,8. Skóre obcí: průměrné hodnocení AtlasVeri obcí s 1 000 a víc obyvateli, počet obcí je v každém okrese jiný (v okrese Zlín je to 28 obcí).

Zlín a okolí: Zlín, Kroměříž a Uherské Hradiště

• Okres Zlín: dům stojí 52 106 Kč/m² (nejdražší okres kraje), ČSÚ ukazuje meziroční změnu +5,1 % (441 převodů za tři roky). Nezaměstnanost je 3,6 %, kriminalita 9,9 případu na 1 000 obyvatel (nejvyšší v kraji). Okres má 91 obcí, 28 z nich s 1 000 a víc obyvateli; radonový index 3 nemá střed žádná z nich, index 2 žádná další, v záplavovém území leží střed 2 z nich. Obce okresu leží 1 až 32 km od Zlína.
• Okres Kroměříž: dům stojí 37 176 Kč/m² (nejlevnější okres kraje), ČSÚ ukazuje meziroční změnu −0,9 % (268 převodů za tři roky). Nezaměstnanost je 3,5 % (nejnižší v kraji), kriminalita 9,4 případu na 1 000 obyvatel. Okres má 79 obcí, 15 z nich s 1 000 a víc obyvateli; radonový index 3 nemá střed žádná z nich, index 2 žádná další, v záplavovém území leží střed 2 z nich. Obce okresu leží 8 až 38 km od Zlína.
• Okres Uherské Hradiště: dům stojí 40 228 Kč/m², ČSÚ ukazuje meziroční změnu +8,8 % (419 převodů za tři roky). Nezaměstnanost je 4,2 %, kriminalita 8,4 případu na 1 000 obyvatel (nejnižší v kraji). Okres má 78 obcí, 34 z nich s 1 000 a víc obyvateli; radonový index 3 nemá střed žádná z nich, index 2 žádná další, v záplavovém území leží střed 6 z nich. Obce okresu leží 10 až 36 km od Zlína.

Východ kraje, Valašsko: Vsetín

• Okres Vsetín: dům stojí 45 640 Kč/m², ČSÚ ukazuje meziroční změnu +11,7 % (278 převodů za tři roky). Nezaměstnanost je 5,5 % (nejvyšší v kraji), kriminalita 9,0 případu na 1 000 obyvatel. Okres má 59 obcí, 33 z nich s 1 000 a víc obyvateli; radonový index 3 nemá střed žádná z nich, index 2 žádná další, v záplavovém území leží střed 14 z nich. Obce okresu leží 20 až 51 km od Zlína.

Čísla za okres berte jako orientaci, ne jako cenu domu v konkrétní obci.

Velké město, nebo vesnice?

Druhá rozhodující otázka. Nejdřív peníze: ČSÚ uvádí průměrné ceny domů i podle velikosti obce.

Průměrná kupní cena rodinného domu v Kč za m² obytné plochy, průměr let 2023–2025. Zdroj: ČSÚ, Ceny nemovitostí. „–“ = v okrese není obec této velikosti, nebo ČSÚ pro málo údajů cenu neuvádí. * = ČSÚ upozorňuje na malý počet údajů. Do kategorie 50 000 a víc obyvatel patří podle sčítání 2021 jediné město kraje: Zlín.

Jak číst tabulku. Cena je odhad ceny samotného domu (bez pozemku), který ČSÚ odvozuje z celkové kupní ceny nemovitosti, a je to jednoduchý průměr. Zahrnuje jen kupní smlouvy, ne dary nebo dražby. Je to proto vodítko, ne ceník: konkrétní dům může stát výrazně jinak.

• Město je dražší než vesnice. Dům ve městě s 10 až 50 tisíci obyvateli stojí o 19 až 25 % víc než ve vesnici do 2 000 obyvatel (Kroměříž +25 %, Zlín +23 %, Vsetín +20 %, Uherské Hradiště +19 %). Zlín je jediné město kraje s 50 000 a víc obyvateli a dům tu stojí o 70 % víc než ve vesnici okresu. Ve městech máte zároveň na místě školku, základní školu, poštu i lékárnu (viz tabulka níže).
• Záleží na okrese i na velikosti obce. Vesnice do 2 000 obyvatel stojí od 34 572 Kč/m² v okrese Kroměříž po 39 414 Kč/m² v okrese Zlín, tedy mezi okresy je rozdíl 14 %. Město s 10 až 50 tisíci obyvateli je dražší než vesnice ve stejném okrese o 19 až 25 %. Podívejte se proto vždy na okres i na velikost.

A co ta vesnice nabízí? V kraji máme pro každou obec spočítané, co má na svém území.

Podíl obcí, které mají zařízení na svém území. Školky a základní školy: rejstřík škol (MŠMT, včetně odloučených pracovišť), pošty a lékárny: OpenStreetMap, vlastní výpočet AtlasVeri. Velikost podle sčítání 2021. * Nemá školku, poštu ani lékárnu.

Vzorec je jasný: školku má 97 % obcí s 500 až 999 obyvateli a základní školu 71 %, u obcí s 1 000 a víc obyvateli je to skoro každá. Lékárnu má 6 % obcí s 1 000 až 1 999 obyvateli a 57 % obcí s 2 000 až 4 999. Celkem 73 obcí kraje nemá školku, poštu ani lékárnu. Chybět neznamená nedostupné, rozhoduje vzdálenost a spoj. Jak to zjistit, popisuje přehled Školka, pošta, lékárna: co najdete v obci.

Největší a nejmenší obce

Obcí s 10 000 a víc obyvateli je v kraji 9, žije v nich 234 892 lidí (42 % kraje). Deset největších:

Obyvatelé: sčítání 2021. Vzdálenost: vzdušnou čarou od centra Zlína ke středu obce. Dluh: dluh obce ke konci roku 2024 vůči jejím příjmům za rok 2024, MONITOR Státní pokladny.

Obce s 5 000 a víc obyvateli (17) mají skoro všechny školku, základní školu, poštu i lékárnu. Na opačném konci je 107 obcí do 500 obyvatel (35 % všech obcí kraje) a nejmenší z nich, Hostějov v okrese Uherské Hradiště, má 28 obyvatel. V obcích do 200 obyvatel (je jich 19) nemá školku, poštu ani lékárnu 100 %, takže pro děti i nákupy budete dojíždět. Mezi tím jsou obce s 1 000 až 5 000 obyvateli: školku má 100 % z nich, základní školu 100 %. Konkrétní obce najdete v žebříčku obcí kraje.

Zadlužená obec, nebo bez dluhu?

Dluh obce dřív nebo později pocítí obyvatelé: na opravách silnic, investicích do školy nebo na místních poplatcích. Ve Zlínském kraji se obce v tom liší: část nedluží nic, část víc, než činí její roční příjmy.

• 165 z 307 obcí s dostupnými daty (54 %) nemá žádný dluh, 15 obcí (5 %) dluží víc než 60 % ročních příjmů.
• Mezi 110 obcemi s 1 000 a víc obyvateli je bez dluhu 51 (46 %) a dluh nad 60 % příjmů mají 3.

Obce s 1 000 a víc obyvateli s nejvyšším poměrem dluhu k příjmům. Dluh obce ke konci roku 2024 (úvěry, dluhopisy a návratné výpomoci) k příjmům za rok 2024; zdroj: MONITOR Státní pokladny (Ministerstvo financí). Nejde o zákonný test, který pracuje s průměrem příjmů za čtyři roky. Obyvatelé: ČSÚ, 1. 1. 2026.

Dluh není automaticky špatně. Podle zákona č. 23/2017 Sb. musí obec, jejíž dluh přesáhne 60 % průměru příjmů za poslední čtyři roky, dluh následující rok snižovat. Samotné číslo ale nevypoví, na co peníze šly. Obec, která si půjčila na kanalizaci a školu, je v jiné situaci než obec, která dlouhodobě utrácí víc, než vybere. Proto se zeptejte na tři věci: na co dluh šel, jaké je saldo obce za poslední tři roky a jak se vyvíjí. AtlasVeri ukáže saldo i dluh na stránce obce a v panelu u adresy. Víc v průvodci Zadlužená obec a v žebříčku zadlužených obcí.

Radon, záplavy a podloží: rizika podle okresů

Z rizik, která v kraji sledujeme, se obcí s 1 000 a víc obyvateli nejčastěji týkají záplavy (22 % má střed v záplavovém území), radon skoro vůbec (index 2 nebo 3 nemá střed žádná z těchto obcí), prach nepřekračuje roční limit EU nikde. Čtyři rizika jsme spočítali pro všechny okresy; v tabulce jsou obce s 1 000 a víc obyvateli:

Radonový index: Česká geologická služba, platí pro střed obce, 1 = nízký, 2 = střední, 3 = vysoký. Záplavové území: DIBAVOD a podniky Povodí, platí pro střed obce. PM10: pětiletý průměr, síť ČHMÚ, hodnota nejbližšího bodu mřížky ke středu území obce; roční limit EU je 40 µg/m³. Údaje o prachu jsou za všech 307 obcí kraje, radon a záplavy za obce s 1 000 a víc obyvateli (110).

• Radon. Radonový index 2 ani 3 nemá střed žádná z 110 obcí s 1 000+ obyvateli; v celém kraji má index 2 jediná obec. Nízký index obce ale neznamená nulový radon na vašem pozemku. Radon pochází z podloží a pronikne do domu ze země, proto jde o pozemek, ne o obec: v jedné obci se hodnota může lišit od ulice k ulici. Dům změřte, u novostavby je radonový průzkum pozemku povinný. Víc v průvodci Radon.
• Záplavy. Střed obce v záplavovém území má 24 z 110 obcí s 1 000+ obyvateli, nejvíc v okresech Vsetín (14) a Uherské Hradiště (6). Mapa záplavových území v AtlasVeri hodnotí střed obce, ne celé území, a voda se při velké povodni nemusí držet zakreslené hranice. Rozhodující je vaše ulice: zeptejte se vodoprávního úřadu obce, sousedů a pojišťovny. Víc v průvodci Záplavové zóny.
• Prach. V pětiletém průměru nepřekračuje roční limit EU (40 µg/m³) žádná z 307 obcí kraje; nejvyšší hodnotu má obec Hulín (32,4 µg/m³). Hodnota je pětiletý průměr z mřížky, ne měření u vašeho domu. Víc v přehledu Kde se v Česku nejhůř dýchá.
• Poddolované území. Střed obce v něm leží jen u 1 z 307 obcí kraje. Poddolované území může zasahovat jen do části katastru, proto u konkrétní adresy zjistěte, zda do něj nespadá. Víc v průvodci Poddolované území.

Nejlépe a nejníže hodnocené obce

AtlasVeri hodnotí lokalitu u středu obce na stupnici 0 až 100 podle dostupnosti, vybavenosti, bezpečnosti, přírody, ekonomiky a infrastruktury, doplněné o hospodaření a demografii obce. Pro Zlínský kraj je to 110 obcí od asi 1 000 obyvatel, jejich průměr je 60 bodů. U každé obce se skóre počítá v zástavbě: pokud střed území leží mimo ni, bod se přesune doprostřed zástavby (do středu polohy škol, školek, pošt a lékáren), ne do středu mapy území, kde by byl les nebo pole. Dva podrobnější žebříčky podle témat: obce pro rodinu a ekonomika obcí.

Nejvýš hodnocené (71 a víc bodů)

Nejníž hodnocené (51 a méně bodů)

Zdroj: stránky hodnocení obcí AtlasVeri, stav 11/2026. U kriminality se hodnotí okres, ne obec. Zlomky jsou body dané oblasti z jejího maxima (dostupnost 26, vybavenost 20, bezpečnost 19, příroda 15, ekonomika 15, infrastruktura 5). Obyvatelé: sčítání 2021.

Co z žebříčku vyčíst a co ne. Nahoře jsou města a větší obce (nejmenší z nich, Tlumačov, má 2 350 obyvatel) se skóre vybavenosti 11 až 20 z 20 a bezpečnosti 16 až 19 z 19 bodů. Z dolních 12 obcí leží střed 11 v záplavovém území a u žádné z nich není skóre vybavenosti nejvýš 4 z 20 bodů. Dolních 12 obcí leží v okresech Vsetín (10), Kroměříž (2). Skóre platí pro střed obce, ne pro váš dům. Obec s 45 body může mít ulici, která je výborná, a obec s 75 body ulici u rušné silnice. Berte žebříček jako seznam, kde začít a kde se zeptat podrobněji.

Rodina: školka, škola a rychle rostoucí obce

Kupujete dům s dětmi? Pak je obec víc než adresa: je to školka, škola a místo pro vaše dítě. Školku v rejstříku škol má všech 110 obcí kraje s 1 000 a víc obyvateli, základní školu má také každá z nich. Zvlášť se vyplatí podívat, jak rychle obec roste. Z 200 obcí s 500 a víc obyvateli jsme je rozdělili na třetiny podle podílu domů dokončených v letech 2011 až 2021:

Obce s 500 a víc obyvateli. Zdroj: ČSÚ (sčítání 2021, děti k 1. 1. 2026), rejstřík škol (MŠMT), MONITOR Státní pokladny, vlastní výpočet AtlasVeri.

Nejrychleji rostoucí třetina leží blíž Zlínu (medián 19 km proti 27 km), je mladší (15 % dětí proti 14 %), častěji nemá základní školu (18 % obcí proti 16 %) a častěji dluží víc než 60 % ročních příjmů (6 % proti 0 %). Krajním příkladem je Míškovice v okrese Kroměříž: 24 % domů je z let 2011 až 2021, děti tvoří 21 % obyvatel (kraj 15 %) a podle rejstříku škol tu je školka, ale základní škola ne.

Nejmladší obce kraje s alespoň 500 obyvateli jsou (Hostišová 38,8 let, Míškovice 39,0, Sazovice 39,6), nejstarší (Buchlovice 47,9, Střílky 47,8, Pačlavice 47,1) (průměrný věk v letech). Celorepublikový žebříček je v přehledu Nejmladší a nejstarší obce Česka.

Co s tím. Nejde o varování před rychle rostoucími obcemi, jen o otázky, které si před koupí položte:

• Do které základní školy budou děti chodit (spádový obvod) a jak se tam dostanou?
• Jaká je kapacita školky a jak probíhají zápisy: berou děti z obce přednostně?
• Co obec staví nebo plánuje a z čeho to platí? Školu často financuje dluh, proto se podívejte i do hospodaření.
• Kolik dalších domů se v obci má stavět? Odpověď najdete v územním plánu.

Co se staví vedle

Nová silnice nebo dálnice může obec odlehčit od průjezdu, ale zvýšit hluk u pozemků blíž k nové trase. Konkrétní dálniční stavby v kraji sem záměrně nezařazujeme: termíny se opakovaně posouvají a čerstvý, jednotný zdroj k nim nemáme. Aktuální stav najdete na stránkách Ředitelství silnic a dálnic a na mapě AtlasVeri, přehled popisuje průvodce Plánovaná výstavba. Dvě rady ke stavbám:

• Stavba „v přípravě“ znamená nejistotu, ne klid. Zeptejte se, kolik let už příprava trvá a jestli je trasa pravomocně povolená.
• Podívejte se i na to, co se nestaví dálnicí. Zastavitelné plochy v sousedství (pole, které bude za pět let ulicí domů) najdete jen v územním plánu obce. AtlasVeri zobrazuje data územního plánu zatím jen u části obcí Česka, u ostatních plán najdete na úřadě obce nebo v geoportálu. Víc v průvodci Územní plán.

Sedm chyb, kterým se ve Zlínském kraji vyhnout

1. Měřit kilometry místo minut. Cestu do práce zkuste ve všední ráno a odpoledne a spoje si ověřte v jízdním řádu. Víc k návštěvám v průvodci Čtyři návštěvy před koupí.
2. Vybírat podle okresu místo podle obce. Okres Zlín zahrnuje obce 1 až 32 km od Zlína, okres Vsetín 20 až 51 km. Čísla za okres berte jako orientaci, ne jako cenu domu v obci.
3. Neověřit školu a školku. Zvlášť v rychle rostoucích obcích a v malých obcích: školku nemá 60 % obcí s 200 až 499 obyvateli. Ptejte se na spádovou školu, kapacitu a zápisy.
4. Brát nízký radonový index obce jako záruku. Index platí pro střed obce a radon se mění od pozemku k pozemku. Dům změřte a u novostavby je radonový průzkum pozemku povinný. Víc v průvodci Radon.
5. Spolehnout se, že „mimo záplavy“ platí pro celou obec. Označení platí pro střed obce, vaše ulice může být jinde, a při velké povodni se voda nemusí držet zakreslené hranice. Prověřte konkrétní adresu, viz Záplavové zóny.
6. Brát malou obec jako samozřejmě klidnou. Obec do 500 obyvatel často nemá školku, poštu ani lékárnu, takže pro děti i nákupy budete dojíždět. Sečtěte čas a náklady na dojíždění, než ji vyberete.
7. Nepodívat se do hospodaření obce a do územního plánu. Dluh, saldo za tři roky a plánované stavby rozhodují o poplatcích a o tom, co vyroste vedle. Viz Zadlužená obec a Územní plán.

Jak na to za jedno odpoledne

1. Zvolte pásmo. Rozhodněte se podle času cesty, ne podle kilometrů: do 20 km od Zlína, do 40 km, nebo dál.
2. Vyberte tři až pět obcí. Projděte je podle sedmi čísel z průvodce Jak vybrat obec k bydlení.
3. Otevřete hodnocení obcí v AtlasVeri: skóre, rizika, benefity a tabulka dat. Srovnejte je vedle sebe.
4. Prověřte okolí a plány: územní plán, plánované stavby, radon, záplavy.
5. Navštivte obce ráno, večer a za deště. Pak teprve hledejte konkrétní dům.

Co dál

• Obce pro rodinu: deset nejlépe a deset nejníže hodnocených ve Zlínském kraji.
• Peníze obce: ekonomika obcí: deset nejlépe a deset nejníže hodnocených.
• Hodnocení všech obcí kraje: Zlínský kraj — hodnocení obcí.
• Sedm čísel k jakékoli obci: Jak vybrat obec k bydlení.
• Stejný průvodce pro jiný kraj: Karlovarský kraj, Plzeňský kraj, Královéhradecký kraj, Pardubický kraj, Kraj Vysočina, Olomoucký kraj, Jihočeský kraj, Moravskoslezský kraj, Jihomoravský kraj, Střední Čechy, Liberecký kraj a Ústecký kraj.